Tema central: Ciudades latinoamericanas. Dilemas y relieves desiguales
Política de hábitat y vivienda: ¿Hacia un modelo extractivista urbano en la Argentina actual?
Habitat policy and housing: towards an urban extractive model in current Argentina?
Política de hábitat y vivienda: ¿Hacia un modelo extractivista urbano en la Argentina actual?
Revista latinoamericana de investigación crítica, vol. V, núm. 8, 2018
Consejo Latinoamericano de Ciencias Sociales
Resumen: Este trabajo presenta las principales líneas de acción realizados en el primer año y medio del gobierno neo-conservador de la Alianza Cambiemos. En la primera parte se expone la situación del contexto socioeconómico de la Argentina. Posteriormente se enfoca la política urbana y habitacional, destacando las características de los créditos hipotecarios que rediseño la nueva gestión. Las políticas urbanas dieron un firme y rotundo giro a la política del régimen anterior, que se podría enmarcar en el neodesarrollismo con distribución social, que imperaba en países de América Latina.
Palabras clave: Hábitat , Vivienda , Políticas Públicas , Estado , Argentina.
Abstract: This paper presents the main lines of action carried out in the first year and a half of the neo-conservative government of the Alianza Cambiemos. In the first part the situation of the socioeconomic context of Argentina is exposed. Subsequently, the urban and housing policy is focused, highlighting the characteristics of the mortgage loans that redesigned the new management. Urban policies gave a firm and resounding turn to the policy of the previous regime, which could be framed in neo-development with social distribution, which prevailed in Latin American countries.
Keywords: Habitat , Housing , Public Policies, State , Argentina.
1. Introducción
En este trabajo se presentarán los antecedentes recientes del contexto nacional que fueron configurando el mercado marco construido y los créditos hipotecarios destinados a la adquisición de los bienes inmobiliarios.
Posteriormente, se enfoca las principales características de la estrategia de políticas económicas y sociales aplicadas en el primer año y medio del gobierno neo-conservador de la alianza Cambiemos. A fines del año 2015, se instala un nuevo bloque de poder asentado en las estructuras gubernamentales. El mismo rediseñó y aplicó una gestión inconsulta, dirigida configurar una reprimarización económica destinada a la exportación, conllevando una mayor concentración de la riqueza y, por lo tanto, sus efectos tienden a ampliar los perfiles de desigualdad social y económica.
Luego, se centra en la política urbana y habitacional, subrayando las nuevas tipologías de los créditos hipotecarios que rediseño la nueva gestión. La naciente configuración de política gubernamental aplicada en las ciudades y en el espacio de los créditos hipotecarios habitacional, es entendida analíticamente como “extractivismo urbano”, porque genera un excedente que emerge de una trama de acuerdos entre el Estado y las fracciones de capital hegemónico, en los que participan los grupo financieros y/o constructores inmobiliarios que buscan rentas diferenciales urbanas; articulados a la oferta de créditos hipotecarios que tiene la intención de obtener sobre ganancias localizadas; esa compleja fusión de acciones se llevan a cabo en el marco de una conducta que descuidan o destruyen el patrimonio y el medio ambiente urbano.
Finalmente, se realizan las conclusiones del trabajo, y luego se incursiona en el esbozo de una serie de propuestas que, desde un enfoque heterodoxo, se podrían realizar desde la esfera gubernamental.
2. Antecedentes contextuales recientes
En la última década, transitamos por varias fases en la cimentación de un modelo de mayor ocupación de la fuerza de trabajo, asociado a la generación de una amplia e innovadora política de inclusión social y extensión de los derechos ciudadanos; sostenido en la extracción de los productos del sector primario impulsados por los altos precios internacionales. La anterior situación permitió una intensa transferencia de ingresos destinados a la población más desposeída. A la par, empujados por la intensificación de la demanda interna, especialmente de los bienes salarios, se instrumentaron algunas medidas gubernamentales para sustituir las importaciones, con estímulos en la investigación e innovación, que resultó en la reindustrialización de la economía. El diseño y aplicación de esa estrategia requería de un alto grado de soberanía y autonomía de la imposición de las recetas de los organismos multinacionales de crédito; por ello, se realizaron acciones para renegociar y pagar la deuda externa, lo que llevó a un fuerte desendeudamiento del país.
En noviembre de 2015, con un discurso pre electoral desbordado de promesas vagas y sostenido en una eficiente pericia de comunicación que se transmitía en todos los medios de comunicación, el ingeniero Mauricio Macri superó a su contrincante, por un margen mínimo, en las elecciones democráticas en una convocatoria denominada “segunda vuelta electoral”. Sin embargo, desde un inicio, ejerció su gobierno como si la diferencia hubiera sido abrumadora.
La estrategia de gestión fue adoptar un estilo empresarial, la gran mayoría de los funcionarios más importantes provenían del sector de las corporaciones privadas más concentradas y poderosas, muchas de ellas transnacionales y muchos operaban en la esfera bancaria y financiera.
Ejerció el gobierno con el proyecto de permanecer por varios períodos desde un primer momento, estableciendo las bases para la construcción de un modelo extractivista de crecimiento basado en los negocios agro-industriales destinados a la exportación, aunado a la ampliación de la renta financiera (iniciado en décadas anteriores) de base agraria y urbana. Sustentado en ese esquema estratégico fue reorganizando la estructura de la sociedad y del estado; instalando nuevos cauces y formas de acumulación y distribución desigual de la riqueza concentrado el ingreso en pocos agentes económicos.
2.2. el nuevo régimen de la gestión gubernamental
En su asunción, el gobierno macrista encontró un país altamente desendeudado, con un trazado de política social sustentada en esquemas distribucionistas y con avances en el desarrollo sectorial de los procesos productivos basados en la “economía social” (Corragio, 2011).
En los primeros días, el equipo de gobierno aprovechó a fondo el tiempo, ahondó las estructuras productivas de formato extractivistas existentes en la economía, a través de medidas gubernamentales desmontó las retenciones impositivas a los productos agropecuarios y en la producción del sector minero, busco obtener aumentos de las reservas externas vía el endeudamiento externo y la venta de bonos, para lo que realizó un acrecentamiento significativo de la tasa de interés interno.
La política, hasta ahora, se basó en una fuerte transferencia de ingresos de los segmentos más desposeídos y productivos a los actores más concentrados que operan en el sector primario, para acentuar el esquema de producción sojero que viene instalándose en el campo, extendiendo la obtención de rentas extraordinarias a otros productos del sector (Giarraca & Teubal, 2008).
Simultáneamente, encaró un fuerte endeudamiento externo nacional y provincial, que se destinó a pagar los gastos de funcionamiento y las trasferencias de activos al exterior (fuga de capitales).
En materia de política monetaria, cabe señalar que, en el régimen anterior, la alta ocupación del empleo y el nivel salario por sobre la tasa de inflación generaban un alto nivel de demanda global. La intervención estatal del nuevo gobierno produjo una fuerte devaluación, la que resultó en una extracción de excedente de la fuerza de trabajo, produciendo la reducción del salario real.
La recuperación de esa pérdida y las posteriores del valor del salario está en manos de la respuesta activa de los trabajadores: el segmento de los trabajadores que se encuentra dentro del mercado formal, depende de la conducta de defensa de sus derechos por parte de los sindicatos que los deberían representar.
En el circuito financiero, incorporaron la novedad de acometer en lo que aquí denominamos el “extractivismo monetario trasladado”; es decir, abrir los canales financieros hacia el exterior que posibiliten la entrada de capitales especulativos (llegada, adquisición de papeles, obtención de ganancia y alejarse; uno de los aspectos más inconcebibles es que este desatinado circuito financiero se solventa con incrementos del endeudamiento externo. Este recorrido financiero institucional recuerda nefastas épocas de la historia argentina, especial- mente se registraron en negros capítulos históricos caracterizados por gobiernos dictatoriales y autoritarios.
Ciertamente, a poco de andar esta estrategia, sus efectos penetraron en el mercado inmobiliario, especialmente en el urbano, donde se realizan transacciones soportadas en la circulación de rentas de origen primario, realizando un traslado de excedentes por circuitos de “inversiones extractivas internos”. Sin duda, repercutieron en los precios del mercado del suelo y marco consumido de las ciudades, profundizando los usos fragmentados, segmentados y contaminando el armazón y los variados entrecruzamientos del tejido urbano.
Es de señalar que la acelerada y prepotente aplicación del modelo neo-conservador de base extractiva primaria y financiera necesita limar los cimientos institucionales, y el respeto de los derechos humanos, conjunto de diversas equidades y respetos civiles que en los últimos años de democracia se fueron construyendo y penetrando en los soportes de la sociedad.
2.3. Principales atributos de la nueva estrategia
El camino gubernamental retoma los instrumentos de la antigua receta neoliberal, adoptando un conjunto de medidas que buscan poner el en centro el funcionamiento del mercado, a la par de minimizar la complexión y las funciones de regulación del Estado.
En ese sentido, comenzó a desmontar gran parte de los soportes de la política social de transferencia de ingresos destinada a los segmentos más pobres. El procedimiento político se movió manteniendo el flujo monetario destinado a ciertas organizaciones sociales de los desempleados, para contener y manipular la parte más activa de la protesta popular, al tiempo que busca desbaratar y reprimir a los movimientos sociales y organizaciones políticas que disienten con la actual propuesta gubernamental. Es una política que da virajes según las coyunturas, manteniendo el propósito de flexibilizar el mercado laboral y tender a la baja del salario real, para lograrlo propicia aumentar la tasa de desempleo.
En el grafico que sigue (ver gráfico 1 en página siguiente), queda expuesto cómo en la gestión anterior se produce una intensa evolución hacia la baja del desempleo. En ese contexto político, la estrategia fue instrumentar una gran batería de medidas para aumentar el empleo y ello redundaba en la ampliación del mercado interno. En períodos en que el país atravesaba momentos de crisis internacionales, tales como la que se desató en el 2008, el gobierno nacional diseñó y aplicó una serie de herramientas públicas de negociación y apoyos concretos para mantener el empleo en los sectores y empresas más afectadas por la inestabilidad que se verificaba a escala mundial.
Con la asunción del gobierno de la alianza Cambiemos, se cambió el eje de la estrategia en el mercado del empleo laboral virando su enfoque en la disminución en los costos de producción, centrados en el nivel salario que se comenzó a concebir como un elemento significativo del costo de producción, con el objetivo último de aumentar la competitividad de los bienes y servicios a nivel internacional. Para obtener ese logro, se encaminó a incrementar el desempleo, lo que entre otras cosas aumenta la oferta de la fuerza de trabajo y deriva en disminución de su precio, es decir, se traduce en una baja del salario real.
Siguiendo el argumento anterior, desde un inicio, el nuevo gobierno comenzó a limar las barreras que limitaban la entrada a los productos importados, con el objetivo de aumentar la oferta de productos con menores precios de mercado y de ese modo disminuir la tasa de inflación.
Al tiempo que en la esfera monetaria instrumento la ampliación de la porosidad para permitir a salida monetaria; entre otras cosas, trazando la apertura a los fondos buitres de distinta calaña y origen. Mientras tiende los puentes para afianzar acuerdos con los organismos internacionales de crédito, cuyos fondos, si vienen, estarán adosados a la aplicación de sus recetas uniformemente neoliberales.
En el cuadro siguiente se puede observar el esquema adoptado por el reciente gobierno.
Los anteriores procedimientos que se aplicaron en la nueva gestión, afectaron de modo perjudicial a un segmento significativo de la población. Sus derivados sociales lesionan la equidad en la distribución del ingreso y la riqueza patrimonial.
El instrumento de medición más utilizado para captar los efectos en la distribución del ingreso es un índice que se denomina el coeficiente de Gini. El mismo es una forma de medir la desigualdad del ingreso de una población determinada,1 en la que pueden localizarse distintos recortes geográficos, como una región, un país o varios países.
Los resultados del índice varían entre 0 y 1. Cuando la igualdad de los ingresos es el mismo para todos corresponde al 0. En el otro extremo, nos situamos cuando una persona tiene la totalidad de los ingresos y corresponde al valor 1. Se puede observar su comportamiento aplicando el índice a nuestro objeto de estudio en el siguiente gráfico.
El comportamiento del índice de Gini muestra que, entre los años 2003 y 2015, la tendencia fue hacia una mejora de la distribución del ingreso. Esa orientación cambia a partir de 2016 con el cambio de gobierno y continúa en el año 2017, como resultado de las nuevas estrategias gubernamentales.
Para aplicar este conjunto de contra-reformas, una de las iniciativas gubernamentales tiende a socavar los sostenes institucionales de signos democráticos, para abrir itinerarios institucionales represivos y de control de la protesta social. Simultáneamente, iniciaron un recorrido gestual e instrumental para debilitar y/o eliminar los controles ambientales en el territorio agrario y urbano.
Mientras se busca abrir todas las compuertas legales e imperativas para facilitar las vías para extraer las rentas diferenciales agrarias y/o urbanas, los que se generan por las ventajas naturales y en las fuerzas de trabajo y se trasladan por los mecanismos económicos e institucionales hacia los segmentos más poderosos, concentrados y que ocupan los lugares dominantes de la sociedad.
Hasta aquí, se ha presentado el trazado medular del sendero que adoptó la alianza Cambiemos para erigir una realidad social y económica, atravesada por un ramillete y unidos en el objeto de ejecutar una profunda contra-reforma en el plano social, las que derivan en una distribución regresiva del ingreso y en predominio del mercado en la asignación de los recursos materiales y simbólicos.
Como en la dimensión económica, el proyecto neoliberal se afirma en fraguar y ampliar la densidad competitiva de la oferta global, conjuntamente con la atracción de nuevas inversiones, especialmente las originadas en grupos económicos externos.
En el horizonte inmediato, la estrategia gubernamental enfrenta, entre otros, dos desafíos:
Además de los capitales golondrinas y los préstamos que financian los gastos corrientes y salidas de divisas, ¿arribarán del exterior capitales de perfil productivo?
La población organizada o no, ¿apoyará y/o soportará pasivamente el ajuste y la redistribución regresiva del ingreso que nos propone el gobierno?
3. Hacia un modelo de extractivismo urbano
3.1. La industria de la construcción
Uno de los núcleos del conjunto de propuestas del proyecto de la Alianza Cambiemos se centraba en bajar la tasa de inflación, que en 2015 estaba alrededor del 25% anual. La visión gubernamental tiene una narración realizada desde un enfoque monetarista enmarcado en la teoría neoclásica, a la cual, en las últimas décadas, adhieren los organismos multilaterales de crédito. Ello conllevó al diagnóstico de que había un excesivo gasto público, flujo monetario que empujaba a sobre- emitir dinero, incrementando la masa monetaria que circulaba en el mercado interno, ensanchando la demanda de bienes y servicios que derivaba en un aumento generalizado de los precios relativos, incluido el salario de la fuerza de trabajo
Desde que asumió el gobierno de Cambiemos, aplicó medidas para “sosegar el funcionamiento de la economía” con el objeto de comprimir las tasas de inflación. En ese sentido, la política económica se orientó a bajar el salario real, comenzó a abrir las importaciones de productos industriales, en un contexto de Brasil en crisis y en un mundo con sobre-oferta de productos elaborados. De esta forma, el flujo de productos a menores precios que los generados internamente, conllevó a la caída del conjunto de la actividad de la producción industrial, determinada por la baja de la demanda global, asociada a la disminución del gasto en obras públicas.
Así, la actividad de la industria de la construcción de vivienda con financiamiento público y privado inició una trayectoria a la baja, aumentando el desempleo formal e informal del sector, sumándose a la ampliación del desempleo general. Lo que se puede observar en el gráfico que presentamos a continuación.
En esa situación, no disminuyó el nivel de precios, y por ello la tasa de inflación de 2016 registró un aumento de alrededor de poco más del 40%. Este fenómeno se explica porque los factores que determinan la inflación no solo tienen causales monetarias. Entre los factores determinantes, las expectativas sobre el futuro juegan un papel predominante, sumado a otros, como la tasa de interés, que estimula la suba de los precios. Debe notarse que la tasa de interés en ese año se ubicó por arriba del 30%.
En un principio, y bajo el argumento de la necesidad de sincerar los precios, el gobierno aplicó una devaluación de la moneda de alrededor del 40%, aplicó restricciones a los subsidios a las tarifas de los servicios públicos, e incrementó el valor de los combustibles. Medidas que, en suma, tuvieron un fuerte impacto en el nivel de precios, impactando centralmente en los bienes y servicios que se consumen en los hogares.
Durante el año 2017, el gasto público movió el comportamiento de la actividad de la construcción. De los datos del cuadro se infiere que los insumos más utilizados son los que se destinan a la producción de calles y rutas (asfalto, 88,6%), es decir, lo que se denomina obra pública con financiamiento estatal. En menor medida, se produjeron insumos que pueden estar destinados a la obra de equipamiento e infraestructura, o en construcciones de marco construido con financiamiento público o privado.
La canalización de financiamiento estatal destinado a la obra pública no es un hecho incoherente del proyecto neo-conservador considerando que, a fines del mes de octubre de 2017, hubo una convocatoria a elecciones de medio tiempo, donde se renueva parte de las cámaras de Diputados y Senadores. En esa competencia política, el gobierno tiene que dar señales de que el modelo comienza a mostrar resultados en el nivel de empleo y en la acción gubernamental.
Un hecho a destacar es que, en el período considerado, mientras disminuía la producción del marco construido, no bajaba el precio de mercado de la tierra urbana ni del marco construido urbano, que en la mayoría de los mercados se fija en dólares norteamericanos.
3.2. Características de la política habitacional
La política habitacional actual contribuye a ensanchar las asimetrías sociales localizadas en las urbes. Una de las principales razones es que su esquema de política no ha creado mecanismos de regulación del uso y precio del suelo urbano. Una de las expresiones se encuentra en la Ciudad de Buenos Aires, lugar donde se inició en la gestión de Jefe de Gobierno Mauricio Macri, ganando las elecciones por dos mandatos consecutivos. Esta gestión le sirvió de plataforma de lanzamiento para ganar a nivel nacional el cargo presidencial, a la vez que su fuerza política volvió a vencer por tercera vez en 2015.
Uno de los rasgos del gobierno del PRO en la Ciudad de Buenos Aires (CABA), es que no se registraron medidas que modifiquen las tendencias para que los usuarios de menores ingresos deban seguir alejándose de los espacios urbanos con mejores equipamientos e infraestructura,hacia lugares degradados, donde la calidad y cantidad de satisfactores urbanos es menor. Además, en los últimos tiempos, se advierten iniciativas de privatización de terrenos fiscales que actualmente son de uso colectivo, y que en muchos casos sirven de espacios verdes que mejoran las condiciones de vida y la calidad ambiental. Esta estrategia de gestión urbana tiende a desplegarse en el resto del territorio del país (ver observatorio del derecho a la ciudad, en <http://observatoriociudad.org>).
Es de señalar que la política gubernamental urbana de Cambiemos carece de articulaciones con las demás esferas de las políticas sociales y territoriales aplicadas por el gobierno nacional, ni con otras organizaciones sociales. Tampoco da lugar a la creación de cooperativas de construcción, con el objetivo de contribuir al abaratamiento de los costos de mano de obra y la de generación de modelos de trabajo de forma asociativa. A lo que se le suma la ausencia de conexión entre las acciones en el plano de los gobiernos locales y/o regionales con la orientación de las políticas específicas alineadas a la construcción y financiamiento de la vivienda.
3.2.1. Antecedentes recientes de la política habitacional
En la anterior gestión, en el marco de una política económica y social centrada en la ampliación de la demanda interna de perfil heterodoxa, se registró un significativo incremento de la actividad de la industria de la construcción y de la política pública del financiamiento destinado a la producción, mejoramiento y ampliación de la vivienda.
Se generaron nuevas modalidades públicas para estructurar e incorporar agentes en la gestión de los planes de financiamiento destinada a la vivienda para los segmentos medios bajos y populares. Una de las nuevas líneas se denomina PROCREAR. Es de señalar que, en dicho período, también hubieron varias iniciativas de articulación del sistema universitario en la aplicación de la política habitacional (ver gráfico 6 en página siguiente).
Si bien la política expansiva en materia de financiamiento de la vivienda social se fue incrementando a la par del crecimiento de la economía, disminuyó la proporción del porcentaje de los créditos sobre el PBI, lo que pone de manifiesto las limitaciones en el desarrollo de la política de vivienda en la gestión anterior. A pesar de que el incremento de la capacidad adquisitiva de la población permitió la mejora del hábitat y la vivienda a partir de la autoconstrucción, la tercerización y el asociativismo —modalidades que se entrecruzaron en el proceso constructivo— fueron insuficientes para responder a las demandas insatisfechas de la población en materia habitacional. El PROCREAR fue una excelente iniciativa, pero limitada en su cobertura, dirigido a segmentos poblacionales muy específico y de aplicación tardía.
INota: La diferencia entre ambos conceptos son los préstamos hipotecarios obtenidos por las empresas o para refacciones y aplicaciones.
Otra modalidad de la expansión de la política de vivienda, empleada por el gobierno anterior fue la de tercerización a través de organizaciones sociales, de fondos públicos otorgados directamente para la construcción y autoconstrucción de vivienda social. Si bien la experiencia fue muy innovadora en materia de gestión y organización popular de planes de vivienda a partir de la transferencia de recursos públicos, en muchos casos derivó en insuficiencias de distinto orden por falta de seguimiento y supervisión adecuada.
En un contexto nacional donde el proceso inflacionario afecta negativamente a los beneficiarios de los limitados y, en muchos casos, indexadas líneas de créditos destinados a la compra de vivienda. Esta situación se agudiza con los aumentos de costos de mano, materiales y servicios técnicos (ver gráfico 7 en página siguiente).
3.2.2. El enfoque de la ciudad neoliberal de la nueva gestión
En la Ciudad de Buenos Aires, asumió Mauricio Macri como Jefe de Gobierno el 10 de diciembre de 2007. Se presentó con la fuerza política denominada Propuesta Republicana (PRO). El mismo es un partido político argentino reconocido legalmente en el año 2005, con el nombre de Compromiso para el Cambio, que luego en 2008 modificó su nombre.
Desde ese cargo de gestión, el heredero de una vasta fortuna, el empresario Macri, consolidó una fuerza de reciente creación que ganó en la CABA el 2007, 2011 y en 2015 con la candidatura de Horacio Rodríguez Larreta. En CABA, los dos primeros períodos se gobernó en un contexto nacional de aumento del consumo interno, del empleo y del salario real, efectos que se desplazaba al territorio de la CABA, pero gran parte de la población se lo adjudicaba a la administración local. Al inicio de la gestión macrista, la deuda de CABA era de US$ 574 millones. En 2015, era de US$ 1.794 millones, es decir se incrementó en 221%. Esto es muy significativo si consideramos que la CABA aumentó su recaudación, sumado a que la mayor parte de los recursos fueron destinados a financiar los gastos corrientes, siendo el rubro de publicidad uno de los que más aumento.
La estrategia operativa del gobierno local fue hacer intervenciones puntuales en la ciudad, por lo que la población percibía que se realizaban obras simultáneas en muchos lugares.
Desplegó un amplio abanico de acciones e intervenciones gubernamentales dispersas, pero con alto impacto. En esos dos períodos no contaron con un plan integral y participativo urbano que influya y/o intervenga en el uso, la circulación, la seguridad, la salud, la educación, igualdad de género, protección patrimonial y el cuidado del medio ambiente urbano, con el objeto de aplicarlo en el tiempo.
Una de las obras más visibles y que más consenso obtuvo fue la construcción de una vía rápida destinada a los colectivos privados para circular en las avenidas, la que denominó erradamente “Metrobus”. Realizada con un sistema de construcción barato, quebrantando el patrimonio urbano y a la vez contaminante; construcción que solo beneficia a las concentradas corporaciones de transporte público.
En 2015, se selló el pacto de la denominada la “Alianza Cambiemos”, mezclando al PRO, con el decaído partido Unión Cívica Radical (UCR), partido tradicional que tenía representación nacional, sumado a la minúscula Coalición Cívica, que desplegaba la imagen de encarnar los valores de la república. Dicha alianza implementó una penetrante y sagaz maniobra de propaganda, aprovechando notables errores del conglomerado político que representaba la continuidad del gobierno anterior. La alianza triunfó en las elecciones presidenciales de 2015 por un mínimo margen en el momento del balotaje, ganado en las gobernaciones de la significativa Provincia Buenos Aires, en Jujuy y en Mendoza.
Este poco más de un año y medio el gobierno de Cambiemos expresa que se agregan recientes tensiones que atraviesan los interiores de las relaciones sociales urbanas. Se visualizan especialmente en las calles de las grandes ciudades, donde se registran eventos represivos que ya estaban desnaturalizados en la vivencia colectiva de la población.
En la dimensión económica, se advierte la aplicación de un régimen fiscal altamente regresivo en el uso del espacio. A lo que se le agregan dificultades crecientes para financiamientos genuinos de los programas sociales, con una descoordinación en el procesamiento de la información y la comunicación entre la esfera de la administración gubernamental y los actores de la producción urbana.
Tampoco se realizan programas de desarrollo de proyectos de investigación y productivos articuladas entre universidades y el sector público y/o privado que tengan impacto a nivel local.
Se fue limitando la acción de los organismos públicos y/o privados que se dediquen a la promoción y fortalecimiento los núcleos de formación/investigación y producción/circulación de bienes y servicios de la ciudad.
Hay una gran escasez de iniciativas de decisión y poca información para encarar nuevas inversiones públicas y/o privadas en el espacio local. En un contexto macro donde se verifican conductas empresariales marcadas por intensas fugas de excedentes hacia el exterior.
Lo que se detecta es que hay fuerte presencia en la esfera gubernamental de organizaciones que sostienen intereses corporativos privados, acompañado de una insuficiencia de iniciativas empresariales, aplicación de recursos humanos y materiales para la promoción de la vinculación entre el sistema de innovación y las actividades productivas urbanas.
En ese contexto, se perciben exiguas relaciones de coordinación entre los municipios de la región en términos de articulación de políticas y desarrollo de nuevas tecnologías.
En el período enfocado hay un nulo flujo de intercambio y cooperación económica, tecnológica, cultural y educacional con temáticas generales y especialmente en las cuestiones urbanas, con los países miembros del UNASUR.
Referido a la política de financiamiento habitacional, es notable que es diseñada y aplicada separada de la política urbana. Además, hay una desconexión entre las demandas de los usuarios y los restringidos planes de financiamiento y construcción de vivienda. Esta situación se da en el marco de un diseño y aplicación de préstamos públicos orientados a la construcción de vivienda que no articula planes de construcción y financiamiento de la vivienda social, en detrimento de los intereses de los usuarios, tema que abordaremos en detalle más adelante.
Por este trayecto se van profundizando fuertes insuficiencias materiales del marco construido destinado al uso del conjunto de los habitantes, y afecta más intensamente a los segmentos más desposeídos.
Esta situación deviene en que se tienda a quebrantar y comprimir el complejo entramado de lazos que configuran el pacto social y sus relaciones estatales en la dimensión urbana.
3.2.3. Características del mercado inmobiliario y financiarización de la política de vivienda
En el contexto de una tendencia a la reprimarización de la economía que adopta el modelo de extracción de ganancias rápidas de inversiones en los sectores petroleros, gasistas, mineras y agropecuarias, ordenación económica y social que agotan los recursos naturales renovables y no-renovables, al tiempo que degrada las condiciones del medio ambiente.
La producción de las fértiles tierras agrarias, en una circunstancia de altos precios internacionales de ciertos productos, produce un incremento de los excedentes de las rentas diferenciales agrarias. Parte de esos excedentes se destinan al atesoramiento, al incremento de la ganancia en la esfera del capital ficticio y a la obtención ampliada de la renta inmobiliaria.
Ese predominio del capital financiero, que se autonomiza de los procesos productivos reales, se orienta a producir capital-dinero por la vía de extraer ganancias extraordinarias de inversiones monetarias. Uno de los despliegues de las búsquedas de ganancias del capital ficticio se orienta a realizar inversiones en el ámbito del crédito hipotecario y el mercado inmobiliario. Como efecto, se detecta el incesante aumento de los precios de mercado de los bienes inmobiliarios, dando lugar al fenómeno que refleja el siguiente gráfico 8.
Uno de las peculiaridades del mercado inmobiliario urbano argentino es, que desde el año 1975 —luego de que se produce una fuerte devaluación de la moneda nacional, que incidió muy intensamente en las operaciones de compra y venta de bienes inmobiliarios, en especial en aquellas personas que habían vendido y estaban en trámite de compra—, esa porción de la población sufrió una importante pérdida de su patrimonio. Para evitar esos eventuales embates patrimoniales en un país con alta inestabilidad económica y monetaria, desde aquel año, los agentes inmobiliarios optaron por adoptar la moneda norteamericana como referente de la medida del precio del metro cuadrado. Solo en localizaciones urbanas marginales se pueden encontrar precios de tierras y/o marco construido fijado en moneda nacional. La particularidad de la dolarización de los precios de los bienes inmobiliarios se mantiene hasta hoy día. Como se verá más adelante, esto complica la situación de los que optan por endeudarse con créditos hipotecarios que son en pesos. En lapsos de compra, se transitan graves riesgos en el caso de que se produzca una devaluación de la moneda.
Los datos del gráfico anterior nos expresan que, entre los años 2005 y 2017, la variación en dólares del metro cuadrado fue del 180%. En otros términos, la rentabilidad para un operador o “desarrollador” inmobiliario pudo haber sido muy alta en dólares a escala internacional. Una de las explicaciones es que, después de la crisis del año 2001, se desplomaron los precios del metro cuadrado urbano. En los años posteriores, con el crecimiento del empleo, de los créditos para la adquisición de vivienda y el traslado de una parte de la renta diferencial agraria al mercado inmobiliario urbano, tendieron a subir los precios de mercado inmobiliario, tendencia que continúo con la asunción de la nueva alianza al gobierno.
4. Presentación crítica de la política de financiamiento de la vivienda
Principales características de los créditos hipotecarios
Con la asunción del nuevo gobierno neo-conservador, en el primer año se limitaron los créditos y, posteriormente, se cambiaron las reglas de préstamos hipotecarios, adoptando un nuevo esquema donde no hay posibilidad de que haya subsidios implícitos o posibles que queden en manos de los adquirientes de vivienda a través de un préstamo hipotecario.
A continuación, presentamos un cuadro síntesis de los préstamos hipotecarios.
Una de las claves para entender el nuevo esquema de los préstamos hipotecarios conviene ahondar en la aplicación de la denominada Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), la misma es una elaboración conceptual del BCA. Es un coeficiente de referencia elaborado en el Decreto N° 214/2002. El mismo corresponde al costo de construcción de un milésimo de metro cuadrado de vivienda al 31 de marzo de 2016, tomado como un promedio del costo de construcción de viviendas en las principales ciudades del país, lo que resulta un importe monetario de $14,05. Lo importante es que el UVA se adecúa todos los días considerando el Coeficiente de Actualización de Referencia (CER), dato emitido por el BCRA según la Comunicación Nº 5.976, que estableció el Ministerio de Economía en la Resolución N° 47/2002. El mismo refleja la variación diaria de la evolución mensual del índice de precios al consumidor publicado por el INDEC.
En otros términos, cuando se otorga el préstamo en pesos para la adquisición de un bien —que se paga el metro cuadrado medido en dólares—, la deuda se actualiza por inflación y se le adiciona una tasa de interés variable. El esquema es complejo de comprender, y se ofrece en la propaganda oficial como una oportunidad más barata que abonar todos los meses un alquiler por el uso de un bien inmobiliario, pago de un alquiler que se desperdicia porque la propiedad nunca será del que alquila.
Los primeros meses el argumento es cierto, pero en un país con alto nivel de inflación, este esquema de deuda hipotecaria aumenta todos los días. Además, hasta ahora y con este gobierno, los salarios aumentan por debajo del nivel de inflación, a lo que hay que adicionarle que el precio del metro cuadrado en dólares está en su nivel histórico más alto. Por ello, el escenario futuro más temido, pero muy probable, es que la deuda se convierta en impagable. Otra posibilidad es que se alargue el tiempo para devolver el préstamo, supongamos de 20 a 40 años. La conclusión es clara: el sistema bancario nunca deja de ganar. Sostenemos que las presentaciones de los términos del préstamo no son fáciles de comprender porque, deliberadamente, el planteo es enmarañado, se presenta como una gran ventaja para el tomador del crédito y se esconde que todas las ventajas están del lado de los bancos prestamistas.
Esquema del nuevo PROCREAR menguado
El Fondo Fiduciario Público llamado “Programa Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar” (PROCREAR), fue originada por el Decreto 902/2012 del Poder Ejecutivo Nacional. Es un programa de línea de créditos diseñado y aplicado en el último tramo del gobierno anterior, que originalmente tenía la meta de llevar a cabo una política habitacional que permita el acceso a la vivienda a sectores de ingresos bajos y medio bajos, a través de créditos hipotecarios con posibilidades reales de pago por parte del tomador del préstamo.
El PROCREAR cambió sustancialmente, minimizando su proyección a los sectores más pobres. Varias fueron las modificaciones. Podemos señalar que elevó el acceso a quien pide el crédito a una franja de ingresos que van desde 2 a 4 salarios mínimos vitales y móviles. Este requisito impide la solicitud a las familias más pobres.
Se le suma que, si la edad del solicitante es de 55 a 65 años, el préstamo es por diez años. Además, no se puede usar para la compra de un terreno, y se trocó el mecanismo de asignación que antes era por sorteo público por medio de la Lotería Nacional y se pasó a un sistema por puntajes, calculado considerando los rasgos de las personas y familias solicitantes, sistema que para la historia de los créditos en este país siempre tuvo sombras de sospecha de uso discrecional. Lo más significativo es que, de tasas fijas y accesibles, se transformó en cuotas que, desde un comienzo, se ajustan de acuerdo a las alteraciones del índice UVA.
En síntesis, se menguó la población destinataria que puede tener acceso al PROCREAR, dificultando o imposibilitando el pago de los préstamos en un país que aplica un modelo neo-conservador cruzado por las oleadas inflacionarias y que disminuye los ingresos reales de la población, especialmente la más pobre. También se modificó la función del Estado que, de buscar la inclusión social, transitó a ser regido por reglas propias de la banca privada.
Estos cambios sustanciales de la política de financiamiento habitacional de perfil excluyente se hace empaquetado en un discurso público altamente costoso y muy difundido en los medios de comunicación, que lo muestra con un perfil accesible y beneficioso para la población sin vivienda. Además de ser falaz, es difícil de comprender, con el fin de esconder los componentes inseguros que comprenden a los tomadores del crédito.
Ensambles entre los préstamos hipotecarios y el círculo especulativo del capital ficticio
La forma monetaria del excedente que adopta el signo de renta, sea esta de origen formal o informal, legal o ilegal, tiende a verterse a la esfera del capital financiero, en busca de ampliar los márgenes de la renta extraordinaria. Uno de los recorridos más recurrentes es asociarse y trasladarse a modos específicos de articularse con el capital que opera en el sector inmobiliario, en los negocios de compra-venta, o construyendo vivienda suntuaria. También, participando en la financiación de viviendas destinadas a los sectores bajos, medios y altos. Por esta vía se va aumentando la renta urbana, que una vez que se ensancha y concreta en bienes inmobiliarios, vuelve a entrar al circuito del capital financiero localizado en la misma zona o en otro lugar del mundo.
En la medida que ese circuito se va materializando y dilatando, se va generando una oleada de sobrevaloración de los bienes inmobiliarios, resultado del incremento de la demanda global sostenida en tres factores: aumento de los créditos hipotecarios, el traslado de la renta agraria a la inversión que produce renta urbana, y transformación de excedentes financieros de diversos orígenes en distintas especies constructivas nuevos o usados de bienes propias del mercado inmobiliario.
El mecanismo presentado se articula con la actual política crediticia gubernamental y privada en el país. Por su parte, el gobierno estimula una política de créditos hipotecaria aparentemente flexible, con el apoyo en el capital financiero privado, en muchos casos con baja tasa de interés inicial, pero con niveles de actualización imprevisibles y potencialmente arriesgados, que comprometen a los destinatarios con el crédito, que en la mayoría de los casos se inscribe en plazos muy extensos de financiación.
Nuestro cálculo es que los créditos hipotecarios buscan obtener el flujo de retorno del capital suministrado y no la recuperación total de los préstamos. Por este sendero del capital de sostenes ficticios, la política hipotecaria se orienta más a la valorización financiera inmobiliaria que a la expansión de un marco construido que atienda a las necesidades habitacionales de la población.
El flujo bancario que obtienen las financieras a partir de las políticas de créditos masivos, se traslada a “productos financieros” de alto riesgo, como los denominados “derivados”, los que mostraron su cara más cruenta en la crisis inmobiliaria de 2008 en los países centrales, cuando miles de personas se quedaron sin viviendas y sus nefastos efectos se aprecian hasta hoy día.
En este conjunto de políticas, donde se asocia lo público y lo privado, en los interiores de las ciudades se promueve la generación de un segmento de renta diferencial, enmarcada en que denominamos un modo concreto de configuración de “extractivismo urbano”. El enfoque de la reproducción ampliada del capital muestra su faceta de acumulación primitiva sostenida en la fluidez de sus soportes, para incrementar la formación de capital ficticio que se localiza en la inversión en el marco construido urbano.
Desde nuestra perspectiva, el gobierno de trazado neoliberal fomenta una política extractivista en todos sus planos: basado en la obtención de ganancias los recursos naturales y destrucción del medio ambiente, como lo que ocurre en la minería, el petróleo y el sector agrario; como así también el extractivismo que se despliega en el ámbito urbano de la mano del mercado financiero e inmobiliario, guiado por las conductas y reglas que establece el funcionamiento del capital ficticio, fracción del capital que transita por el globo buscando sobre- ganancias localizadas en el territorio, descuidando el patrimonio y el medio ambiente urbano.
5. Conclusiones y propuestas
En este trabajo, se presentaron las principales líneas de acción realizadas en el primer año y medio del gobierno neo-conservador de la alianza Cambiemos. En la primera parte, se expuso la situación del contexto socioeconómico de Argentina. Posteriormente, se enfocó en la política urbana y habitacional, destacando las características de los créditos hipotecarios que rediseño la nueva gestión.
Las políticas implementadas por el nuevo gobierno que asumió en el año 2015 fueron concebidas desde los núcleos de decisión conformados por directores y empresarios, la mayoría herederos de grandes fortunas; personas seleccionadas a imagen y semejanza del presidente electo. Ese nuevo bloque asentado en el poder gubernamental, diseñó y aplicó una gestión inconsulta, dirigida a producir una mayor concentración de la riqueza y, por lo tanto, sus resultados tienden a ensanchar los márgenes de desigualdad social y económica.
Las políticas urbanas dieron un firme y rotundo giro a la política del régimen anterior, las que podríamos enmarcar en el de- nominado neo-desarrollismo con distribución social, en su momento en relativa armonía con la dirección que imperaba en varios países de América Latina con los llamados gobiernos progresistas.
La actual política aplicada en las ciudades y en el ámbito habitacional es caracterizada conceptualmente como “extractivismo urbano”, porque configura un entrelace emergente de los acuerdos entre el Estado y las fracciones de capital más concentrados. Promueve que los grupos financieros y/o constructores del marco edificado se apropien del excedente económico a través de la generación de rentas diferenciales urbanas, sumado a la concepción y ofrecimientos de líneas de créditos hipotecarios destinados a la adquisición de bienes inmobiliarios que tienen el propósito de crear sobre-ganancias destinadas al sistema bancario. Esos conjuntos de iniciativas están asociadas a acciones que desatienden, degradan o destruyen el patrimonio y el medio ambiente urbano.
Ante este nuevo escenario, sostenemos que es primordial y justificado, desde un enfoque heterodoxo, proponer lineamientos de políticas alternativas, entendiendo que cualquier propuesta, para ser viable, debe ser respaldada por un segmento activo y fuerte inscripto en una dinámica de relaciones sociales determinada.
Enmarcado en las consideraciones anteriores, se proponen los siguientes aspectos:
Diseñar y gestionar una planeación urbana participativa y activa que se aplique en la dimensión urbana, abierta y estimulando la consulta de todos los ciudadanos de la urbe.
Garantizar en la ciudad la igualdad y los derechos humanos de género, de las personas en general, y que contemple las diversas porciones de edad.
Garantizar el movimiento y el uso de la ciudad para todos los segmentos sociales.
Garantizar y ampliar la actividad y estimular la libertad de los foros culturales en todas sus facetas, como así también las actividades políticas y barriales.
Ampliar el financiamiento público y privado destinado a la vivienda digna, que tenga como objetivo el acceso a la vivienda de calidad a todos los segmentos de la sociedad.
Que eleve, en una primera fase, el monto de los créditos al 5% del PBI.
Garantizar el uso de la ciudad a todos los ciudadanos en los componentes de equipamiento e infraestructura urbana, en especial la dotación de la educación y salud.
Tender a la construcción de una ciudad igualitaria con una base simétrica del diseño y la dotación de espacios verdes.
Mantener el cuidado y equilibrio del medio ambiente urbano.
Proteger y mantener en buen estado el patrimonio urbano.
Crear una inmobiliaria estatal dedicada a la regulación de los precios inmobiliarios y de los márgenes de comisiones de los agentes intermediarios.
Política de vivienda masiva para regular el precio de mercado de viviendas para compra y alquiler (tomando como ejemplo la ciudad de Viena y otras ciudades de América Latina).
Vivienda como derecho social básico, donde se desarrolla el espacio familiar de los habitantes. Considerada como tronco central de la política social y el derecho a la vivienda como puente entre lo social y lo productivo, a través de la generación de empleo.
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sitios web
Observatorio del Derecho a la Ciudad en http://observatoriociudad.org/.
Reporte Inmobiliario en http://www.reporteinmobiliario.com.ar
Notas
Notas de autor
Master in Economics from the Faculty of Economics, Division of Postgraduate Studies, of the National Autonomous University of Mexico and a degree in Economics from the National University of the South of Bahía Blanca, Argentina. Director of the magazine i + C.
Sociologist, teacher, researcher and University Extension Secretary of UNQUI (National University of Quilmes), Argentina
Professor of Spanish, Literature and Latin INSPS “J. V. González “, Technical- scientific and literary translator in English IES in Lenguas Vivas “J. R. Fernández”.
