Desde inicios de la década de 1980, pero con fuerza durante la siguiente, la tradicional expansión urbana protagonizada por sectores populares mediante loteos o tomas de tierra (Torres, 1993) se fue viendo disputada por un nuevo patrón de expansión dispersa y fragmentada, protagonizado por sectores de altos ingresos y con las urbanizaciones cerradas y grandes equipamientos periféricos como elementos dominantes (Janoschka, 2002; Pírez, 2006).

Con posteridad a la crisis del 2001, la rama de la construcción (fundamentalmente de residencia privada) funcionó dentro del esquema neodesarrollista como uno de los principales campos de absorción del sobrante de trabajo y excedente de capital y dirigió buena parte de estas fuerzas hacia las periferias metropolitanas. La producción del espacio urbano continuó capitaneada por el mercado, ayudado por el accionar estatal tendiente a propiciar la valorización inmobiliaria. Esto no hizo más que profundizar las tendencias de la década anterior, con fuertes transferencias de renta al sector privado y la generación de periferias dispersas, de baja densidad, privatizadas y segregadas (Ciccolella, 2014; Guevara, 2014).

Si bien algunos estudios sobre expansión urbana popular en el AMBA durante la década de 2000 mostraron que la cantidad de nuevos loteos populares, asentamientos y barrios de vivienda social no era para nada despreciable (Apaolaza, 2016, 2018), lo cierto es que al analizar globalmente la superficie añadida a la urbe el predominio de las urbanizaciones cerradas resulta indiscutible. Es decir, que en términos espaciales, la expansión urbana estuvo protagonizada por las urbanizaciones cerradas. Por ejemplo, el Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (CIPPEC) estudió la expansión de las grandes ciudades en Argentina entre 2006 y 2016 y constató que el 46 % de la superficie añadida a la aglomeración Gran Buenos Aires en ese período correspondió a urbanizaciones cerradas, frente a un 14 % de residencia informal y un 24 % del resto de los usos residenciales (Lanfranchi et al., 2018).

El recuento realizado para el presente trabajo muestra que durante el período 2001-2020 se generaron al menos 168 nuevas urbanizaciones cerradas en las franjas de expansión de la segunda y tercera corona, con superficies del orden de las 13.940 hectáreas. De estas, un total de 62 urbanizaciones (es decir 37 %) se asentaron total o parcialmente sobre terrenos anteriormente ocupados por humedales, mientras que un total de 30 (es decir, 18 %) hicieron lo propio sobre suelos decapitados y terrenos anteriormente ocupados por actividad ladrillera artesanal u otras extractivas.² En términos de superficie, esto representa valores del orden de las 6.132 ha de recambio de humedales y 673 ha de recambio de suelos decapitados. Cabe destacar que casi la mitad (49 %) de la nueva superficie destinada a urbanizaciones cerradas se implantó sobre alguno de estos dos tipos de suelo. La Figura 1 y la Tabla 1 permiten tener una rápida visión del panorama a escala metropolitana.

Tabla 1. Implantación de urbanizaciones cerradas sobre suelos decapitados y humedales, por municipio de la segunda y tercera corona del AMBA, en el período 2001-2020

*Se analizaron sólo los municipios parcialmente afectados por el Aglomerado Gran Buenos Aires al año 2001. Fuente: Elaboración propia

Figura 1. Implantación de urbanizaciones cerradas sobre suelos decapitados y humedales en la segunda y tercera corona del AMBA en el período 2001-2020 y localización del caso de estudio

Fuente: Elaboración propia

Dentro de la tendencia general a nivel metropolitano, puede notarse la particularidad del municipio de Esteban Echeverría (ver Tabla 1 y Figura 1), donde el recambio de suelos decapitados adquiere un extraordinario peso. El análisis de ese caso, que se presenta a continuación, permitirá entender los ciclos de inversión y los dos tipos de brecha de renta vinculados a cada uno de estos tipos de suelo.

El municipio de Esteban Echeverría se ubica en la segunda corona del Área Metropolitana de Buenos Aires y es uno de los frentes de expansión de la aglomeración en dirección Sudoeste. Posee una forma más bien alargada en sentido Norte a Sur, con una superficie oficialmente estimada en 12.162 ha, de la cual aproximadamente la mitad estaba urbanizada para 2012 (Garay, 2012). Actualmente, la superficie urbanizada engloba algo más de 7.787 ha, es decir, aproximadamente un 64 % del total municipal. Este proceso de fuerte expansión urbana se ve también reflejado con claridad en los altísimos niveles de crecimiento demográfico, con una población que pasó de 243.974 habitantes en 2001 a 300.959 habitantes en 2010 (INDEC, 2001, 2010), con estimaciones a 2020 de unos 371.000 habitantes (GPBA, 2016).

Históricamente, el proceso de expansión urbana dentro del municipio se organizó siguiendo el eje del Ferrocarril Gral. Roca, ramal Constitución – Ezeiza, que atraviesa de Este a Oeste el eje central del partido, dividiéndolo en dos mitades casi exactas. Sobre este mismo eje se constituyeron las centralidades tradicionales del distrito, Monte Grande (cabecera del partido), Luis Guillón y El Jagüel, y desde él se generaron franjas de expansión hacia uno y otro lado, que tempranamente se extendieron de manera compacta hasta las avenidas Fair/Valette al Norte y Dreyer/Suárez al Sur.

Las dinámicas de expansión urbana asociadas a barrios cerrados comenzaron a sentirse con fuerza desde mediados de la década de 1990 en la zona de Canning,³ en fuerte vinculación con las autopistas Ricchieri y Ezeiza-Cañuelas, y con la RP N° 58. Si bien existen algunos emprendimientos pioneros, como “Los Rosales” o “Allá en el Sur”, el caso del barrio “Saint Thomas” suele tomarse como el kick off del boom inmobiliario del distrito. Esta primera oleada dejó un saldo de al menos 16 urbanizaciones cerradas dentro del municipio.

El recuento realizado para el presente trabajo muestra que las décadas de 2000 y 2010 fueron testigos de una nueva etapa de expansión, con un total de 14 nuevos barrios cerrados y 2 ampliaciones de barrios preexistentes, que incorporaron unas 572 ha al tejido residencial. Como se advirtió más arriba, la expansión de urbanizaciones cerradas sobre las zonas de humedal del municipio no resultó particularmente significativa (sólo un caso).

Por el contrario, resulta notable la avanzada sobre los suelos decapitados del Sur del municipio. Ya en relevamientos de principios de los años 1990 se marcaba que Esteban Echeverría era el municipio del AMBA con mayor superficie de suelos afectados por actividades extractivas, con 4.447 ha (Bozzano y Pintos, 1995, citado en Morello y Rodríguez, 2001). Relevamientos propios mediante imágenes satelitales de la franja de expansión Sur del municipio arrojaron para el año 2004 1.337 ha afectadas por extracciones de suelo –principalmente por ladrilleras– sin nuevo uso, mientras que en 2019 esa superficie fue de 866 ha.⁴

Del total de 16 nuevas urbanizaciones cerradas o ampliaciones, 11 se asentaron total o parcialmente sobre suelos decapitados y terrenos anteriormente ocupados por actividad ladrillera artesanal u otras extractivas. Esto significa unas 293 ha de recambio de suelos decapitados por barrios cerrados, lo que representa el 51,2 % de la nueva superficie destinada a estos dentro del distrito. Esta tendencia de expansión sin duda se está viendo acompañada por las obras de extensión del Camino del Buen Ayre hasta la RP N° 2, actualmente en ejecución. Esta obra, al permitir una mayor accesibilidad, influye fuertemente sobre las tendencias de valorización inmobiliaria de la franja Sur de Esteban Echeverría, así como sobre sectores de Ezeiza, San Vicente y Presidente Perón.

Es pertinente mencionar que buena parte de estos terrenos decapitados, definidos como “neorrelieves”, “neosuelos” y/o “neoecosistemas” por distintos estudios (Morello y Rodríguez, 2001; Garay, 2012), funcionan en la práctica como “neohumedales” que, a pesar de su importante degradación edáfica, cumplen una valiosa función ecológica y social, pues conservan islas de biodiversidad (avifauna, lutrinos y anfibios fundamentalmente), protegen zonas estratégicas de recarga de acuíferos de las nacientes y cuencas medias de los arroyos locales, y ayudan a la mitigación de las crecidas en todo el municipio.

A lo largo de una serie de trabajos, Neil Smith (1979, 2012) desarrolló un corpus conceptual para abordar los procesos de gentrificación que se venían dando en las áreas centrales y pericentrales de las ciudades anglosajonas desde la década de 1950 y que se generalizaron durante la de 1970. Frente a las teorías por entonces dominantes, que priorizaban como factor explicativo las preferencias de consumo de los sectores medios y altos, Smith puso el foco en las lógicas de reinversión o “regreso” del capital a los centros urbanos, tras un largo período de movilidad de este hacia los suburbios.

En una primera instancia el autor detectaba una lenta pero sostenida baja de la tasa de ganancia inmobiliaria en los centros urbanos de las grandes ciudades de Estados Unidos, que ya había sido detectada por Hoyt (1933, citado en Smith, 1979) como una zona pericentral de clara depresión de los precios del suelo por metro cuadrado, lo cual se vinculaba directamente con el deterioro de la llamada zona en transición (Correa, 1993). Smith entendía esta baja en los precios como resultado de un proceso estructural de la economía capitalista urbana, en el que se combinaba el aumento del precio de los terrenos debido al aumento del cono de renta por el desarrollo urbano general con la progresiva desvalorización de las construcciones, asociada a su normal envejecimiento. Entonces, el capital fijo cristalizado en ciertas zonas como construcciones vetustas terminaba por constituir un obstáculo para el cambio de uso del suelo, y luego de décadas de abandono, se tendía a producir un valle en el gradiente de la renta real del suelo, que se profundizaba más y más debido a la falta de inversiones.

Se termina por identificar así un ciclo específico del capital, compuesto por cinco grandes fases: un primer momento de adquisición e inversión de capital sobre el terreno; un segundo momento de auge, cuando el precio de la vivienda todavía refleja su valor original, a la vez que la renta capitalizada aumenta debido al desarrollo urbano circundante; un tercer momento de decadencia asociada a la gradual e inevitable desvalorización de las construcciones, con una baja considerable en las rentas percibidas; tras la captura de ciertas rentas de agonía (e.g., alquileres a bajísimos precios para inmigrantes, instalación de actividades “no deseadas”, etc.), se termina por entrar en un cuarto momento, en lo que Smith llamaba “colapso”, es decir, el abandono progresivo de las propiedades por no ser ya rentables; y quinto, cuando se llega al punto de máxima desvalorización y las propiedades se pueden comprar a un precio extremadamente bajo.

Este último representa el momento culminante del proceso de generación de la brecha de renta o rent gap, es decir, el desfasaje entre la renta real -i.e., capturada o capitalizada- del suelo, que viene decreciendo por la desvalorización del capital invertido, y la renta potencial asociada a posibles usos alternativos, la cual viene creciendo por el continuo desarrollo de la ciudad. El muy bajo precio de los terrenos y las posibilidades de grandes ganancias mediante su reconversión hacen que la reinversión de capital en estas áreas se vuelva sumamente rentable. Esta presión económica puede ser tan fuerte que el cambio en el tipo de uso (refuncionalización, verticalización, etc.) se torna inevitable. Luego de la reinversión y la comercialización, la renta potencial se realiza y el desarrollador, gracias a la captura o capitalización de la rent gap, obtiene una ganancia extraordinaria por sobre la tasa de ganancia normal de la rama de la promoción inmobiliaria.

Ahora bien, ¿es factible y provechoso repensar los recambios de usos del suelo detectados en el espacio periurbano del AMBA a partir de un paralelismo con la teoría de la rent gap de Neil Smith? La respuesta es sí. En un nivel general, tanto la gentrificación como la suburbanización –que en las últimas décadas se da en las periferias de las metrópolis latinoamericanas bajo el patrón de la urbanización dispersa o difusa– son arreglos o soluciones espacio-temporales llevados a cabo por el capital para superar barreras en el proceso de acumulación (Guevara, 2015). Como marca Smith (2012), lo que está en el centro de los procesos de gentrificación y suburbanización es la movilidad del capital hacia adentro y hacia afuera del entorno construido, respectivamente. En lo concreto, el esquema de Smith habilita la interpretación de al menos dos dinámicas estructurales con capacidad para generar desfasajes notables entre rentas reales y potenciales en el espacio periurbano, las cuales se desarrollan a continuación como peri rent gap tipo I y peri rent gap tipo II.

En la primera dinámica, el desfasaje aparece asociado a las actividades extractivas, en particular a la actividad ladrillera artesanal. Será denominado peri rent gap tipo I, ya que en este caso es posible un paralelismo casi total con los primeros planteos de Smith (1979).

La actividad ladrillera artesanal tiende, por un lado, a alejarse de la ciudad construida porque requiere de grandes superficies de suelo fértil para desarrollarse y, en ese sentido, no puede competir con los usos urbanos. Por otro lado, la actividad tiende a estar cerca de la ciudad porque ésta -y en especial la ciudad en expansión- representa su principal mercado y el costo de transporte tiene una alta incidencia sobre el valor del producto final, que se compone principalmente de materia prima con escaso valor añadido. El punto de equilibrio en esta tensión resulta en su emplazamiento, justamente, periurbano. Sin embargo, en un proceso conocido como “geofagia” (Morello y Rodríguez, 2001), la actividad ladrillera consume el horizonte superficial del suelo hasta agotarlo (“decapitación”), lo cual, sumado a la naturaleza permanentemente expansiva de la ciudad, lleva a que la actividad, lejos de mantenerse estática, tienda a desplazarse en acompañamiento del avance de la frontera urbana.

Esta dinámica dialéctica entre expansión urbana y ladrilleras termina por delinear también un ciclo de inicio, apogeo, decadencia y colapso a lo largo de los años, que finalmente habilita la posibilidad de una reinversión de capital:

• Inicio: cuando se adquieren los derechos sobre las tierras, y se inicia la extracción de los primeros horizontes del suelo dentro del predio.

• Auge: cuando la actividad ya se encuentra consolidada, con varias zonas de extracción dentro del predio y hornos en pleno funcionamiento, combinado con una disminución de los precios de fletes y aumento de la demanda, por el acercamiento de la frontera urbana debido a la expansión.

• Decadencia: cuando el predio comienza a agotar su disponibilidad de suelo fértil, y los ingresos percibidos tienden a mermar, debido a la necesidad de adquirir parte de la materia prima de manera externa. Aquí empiezan a generarse la caída de la renta real del suelo y el valle en el gradiente de rentas.

• Colapso: se produce cuando, tras un cierto período de extracción de rentas de agonía (en el cual el suelo se usa como soporte para la implantación de basurales, escombreras, estercoleras, chatarreras, etc.) y ya sin rentabilidad para continuar con la actividad ladrillera original, el predio es abandonado.

Al menos hasta mediados de la década de 1990, esta cuarta fase de los predios ladrilleros era la que típicamente ayudaba a viabilizar la persistencia de las tomas de tierras para asentamientos, ya que las motivaciones económicas de los dueños originales muchas veces no terminaban de justificar las costosas acciones legales de desalojo. Sin embargo, tras el auge de las nuevas modalidades de expansión urbana asociadas a los barrios cerrados, es posible comenzar a identificar la generación de una quinta fase en la que, al igual que en la dinámica de la gentrificación, aparece la adquisición de los terrenos a muy bajo costo para la reinversión de capital y la reconversión de los usos del suelo (alteo y nivelación, construcción de lagunas sobre las viejas cavas, tendido de redes, trazado de vialidades internas, loteo y edificación de viviendas), con la consecuente captura de la brecha de renta como una ganancia extraordinaria. En la Figura 2 se ilustra este proceso con un caso específico.

Figura 2. Ciclo económico y reconversión de ladrillera artesanal en urbanización cerrada. Emprendimiento “Lagos de Canning” (34°53’07’’ S, 58°28’35’ O), partido de Esteban Echeverría

1) Año 2004. Auge: ladrillera en pleno funcionamiento. 2) Año 2010. Inicio de la decadencia: las zonas de extracción se han ido agotando y algunas son ofrecidas para la deposición de residuos (arriba a la derecha de la imagen). 3) Año 2012. Colapso e inicio de la reinversión: la actividad ladrillera ha sido totalmente abandonada y comienza a acondicionarse el predio para su urbanización. 4) Año 2019. Reconversión: para ese año ya se ven avanzados la venta y edificación de lotes, los espacios comunes y una laguna sobre viejas cavas. Fuente: Elaboración propia sobre la base de Google Earth

Al igual que los suelos decapitados por actividades extractivas, las tierras ocupadas por humedales representan un valle en el gradiente de rentas rurales del suelo, pero con la particularidad de que esa depresión no se genera por una desvalorización producto de un ciclo económico, sino que está dada de antemano por las condiciones físico-naturales. Es decir, debido al anegamiento e inundaciones recurrentes no hay usos rurales que compitan por esos suelos, y si acaso se desarrolla agricultura o ganadería sobre ellos es en forma marginal, con muy baja intensidad. Además, la normativa ambiental y de zonificación de usos suele, al menos en principio, prohibir la urbanización de humedales, lo cual también contribuye a mantener muy bajo el precio relativo de estas tierras al dejarlas fuera de la dinámica de las rentas urbanas.

En un trabajo posterior a sus primeras formulaciones de la teoría, Smith (2012) introduce la posibilidad del desarrollo del rent gap sin la necesidad de una caída de la renta real del suelo sino solamente a partir de un fuerte aumento repentino de la renta potencial. En palabras del autor:

“Aquí nos hemos centrado en la situación general en la que un ciclo de desvalorización del capital, generado por la desinversión, es responsable del surgimiento de una brecha de renta. Pero también es posible concebir una situación en la que, en lugar de que la renta capitalizada del suelo sea empujada hacia abajo por la desvalorización, la renta potencial del suelo sea repentinamente empujada hacia arriba, abriendo de una forma diferente una brecha de renta. Éste podría ser el caso, por ejemplo, cuando […] una regulación estricta del mercado de suelo mantiene baja la renta potencial del suelo, pero luego es repelida.” (Smith, 2012, p. 126)

La desregulación (formal o real) del uso del suelo es justamente uno de los principales factores desencadenantes de la implantación de urbanizaciones cerradas sobre humedales del AMBA. Entonces, recuperando este ajuste en el marco teórico realizado por el mismo Smith, se denominará peri rent gap tipo II a la brecha de renta generada sobre humedales.

Para desarrollar este punto se retoma el trabajo de Pintos y Narodowski (2015) en la cuenca baja del Río Luján (municipios de Pilar, Campana, Escobar y Tigre). Antes que los factores puramente económicos, los autores remarcan la importancia de la alianza política entre el Estado y determinados grupos empresariales que permitió a estos últimos, desde fines de los años 1970, adquirir a muy bajo costo tierras bajas y humedales sobre los que no estaba permitido construir viviendas. Fue también la capacidad política de estos grupos para manipular la normativa a su favor, permitiendo los usos urbanos, lo que posteriormente les habilitó la captura de enormes brechas de renta.

En términos estrictamente económicos, Narodowski y Panigo (2015) muestran que no hay ninguna alternativa de uso del suelo sobre los humedales que pueda competir bajo las reglas del mercado con la rentabilidad del negocio inmobiliario. Los autores calculan una tasa interna de retorno en diez años de 566 %, teniendo en cuenta la captura de la brecha de renta producto de haber adquirido el suelo a muy bajo precio. Se cierran así “los mejores negocios urbanos con los peores suelos” (Pintos y Narodowski, 2015: Prólogo de Ríos, p. 10), con ganancias que compensan con creces los costos de acondicionamiento de los terrenos para su urbanización. En términos ambientales, por un lado, los desarrolladores obtienen altas rentas diferenciales vinculadas a los atributos naturales y paisajísticos de estos entornos, pero, por otro lado, la urbanización implica un deterioro irreversible de ambientes y recursos naturales y una afectación de los servicios ecológicos que brindan los humedales, como la regulación hidrológica y el refugio de biodiversidad (Pintos y Narodowski, 2015).

En síntesis, la peri rent gap tipo II se genera a partir de terrenos históricamente ajenos a casi cualquier tipo de valorización económica por sus características desventajosas y/o por su función ambiental protegida, que son súbitamente puestos bajo el radar de la valorización inmobiliaria por un cambio radical en la normativa. Es decir, el eje aquí no está en un ciclo económico de desvalorización y caída de la renta real sino en una re-zonificación –salvaje, pro mercado– que permite la realización de las altas rentas potenciales vinculadas a la expansión urbana de sectores ingresos altos, en lo que puede interpretarse como un abierto acto de vandalismo capitalista sobre los comunes urbanos.

En la Tabla 2 se presenta una síntesis del paralelismo trazado entre la teoría del rent gap desarrollada por Smith (1979, 2012) y la propuesta del concepto de peri rent gap, con sus dos variantes y especificidades de cada caso en torno a algunos ejes fundamentales.

Tabla 2. Ejes de la comparación entre la rent gap (Smith, 1979, 2012) y la peri rent gap

Fuente: Elaboración propia

La cuestión principal a tener en cuenta son los mecanismos que operan en la formación de la brecha de renta en cada caso, para lo cual conviene diferenciar los dos procesos concomitantes señalados por Smith (1979): la formación del valle de renta y el aumento de la renta potencial. Con respecto al primero, en la peri rent gap tipo I la caída de la renta real del suelo no se produce por la desvalorización de un capital en forma de edificaciones, como sucede en la gentrificación, sino que se da por el deterioro del suelo en sí, que no sólo es el soporte del proceso productivo sino que también se consume como materia prima. Por su parte, en la peri rent gap tipo II no hay en verdad una depresión de una renta capitalizada del suelo, sino que el valle está dado desde un principio porque los terrenos ocupados por humedales, dadas sus características físico-naturales, nunca fueron medio ni objeto de valorización económica. De todas formas, en ambos casos el resultado son suelos que quedan fuera de la competencia para actividades rurales como la ganadería o la agricultura.

En cuanto a la renta potencial, Smith considera en principio su aumento gradual como producto del proceso normal de desarrollo y crecimiento de la ciudad, por el cual el gradiente o “cono” de renta se desplaza progresivamente “hacia afuera” y “hacia arriba” (Smith, 1979, p. 541). En las periferias el proceso fundamental que opera es la expansión urbana, en la que, al igual que en las áreas pericentrales gentrificadas, se observan desfasajes entre usos y rentas reales y potenciales, pero con la particularidad de que los mayores saltos relativos en el precio del suelo se registran en la transformación del suelo de rural a urbano (Jaramillo, 2009). Esos desfasajes se explican además por la yuxtaposición de “gradientes de rentas de la tierra que responden a lógicas de valorización urbana, industrial y agraria” (Bozzano, 1998, p. 4). Entonces, el aumento de la renta potencial puede ser más fuerte y no tan gradual como en las áreas pericentrales. Además, hay que tener en cuenta que se está analizando particularmente la expansión de sectores de ingresos altos mediante urbanizaciones cerradas, por lo cual las rentas urbanas potenciales son aún más altas que las esperables por el gradiente normal: las que Jaramillo (2009) llama rentas de monopolio de segregación, vinculadas a la posibilidad de vivir en entornos exclusivos.

A partir de planteos posteriores de Smith (2012), surge el rol que puede tener en la brecha de renta un cambio en la normativa de usos del suelo al generar un fuerte aumento repentino de la renta potencial. Si bien se ha marcado que este es el proceso fundamental para entender la rent gap tipo II sobre humedales, es algo que puede suceder en cualquier zona de la ciudad, por ejemplo cuando se habilita el uso comercial en una zona hasta entonces residencial exclusiva o cuando se permite la construcción en altura en zonas bajas. También puede ser un factor importante para entender la valorización y urbanización de suelos decapitados por actividades extractivas que hasta entonces tuviesen una zonificación rural o alguna restricción de uso. De todas formas, cabe recordar que los cambios en la normativa no generan per se la valorización del suelo, sino que tienden a acompañar las tendencias estructurales del proceso de urbanización vinculadas a factores sociales, económicos y territoriales.⁵

Hay interrogantes adicionales que podrían desarrollarse para profundizar y complejizar esta línea de análisis, pero por una cuestión de espacio sólo serán enunciados. Por ejemplo, ¿qué otros factores de desvalorización y valorización del suelo operan en concreto en la periferia metropolitana de Buenos Aires y cómo se relacionan entre sí (condiciones de sitio y de posición, obras públicas, cercanía de otros barrios cerrados o de asentamientos informales, entre otros)?⁶ Otra cuestión es ¿por qué los desarrolladores pueden adquirir el suelo a un precio que no incorpora la renta potencial y qué papel pueden tener en ese sentido los comportamientos especulativos de los propietarios? (Smith, 2012). Esto llevaría a prestar mayor atención a las características sociales e institucionales específicas de los mercados de suelo en las áreas periféricas en comparación con otras áreas de la ciudad. Por último, se podría recurrir a autores como Jaramillo (2009) para pensar qué tipos de rentas urbanas (absoluta, diferencial tipo I y tipo II, de monopolio, etc.) componen el precio del suelo en cada momento del proceso que se ha estudiado.